2023年前，稳步推进房地产税立法工作。2019年前2月，居民中长期贷款同比小幅增长。板块有望迎接热销，并越过政策悲观预期的顶峰。

▍房地产税立法稳步推进，不会影响市场平稳健康发展。

我们认为，今年人大常委会工作报告对于房地产税改革的提法，和2018年并无原则不同，也和2018年下半年，将房地产税列入五年立法规划一脉相承。我们预计，2023年前房地产税相关改革将稳步推进，改革不会影响房地产市场健康平稳运行。

▍居民中长期贷款同比微增，按揭利率有望继续下降。

由于春节因素，单独看1月或者2月都不合理。2019年前2月，居民中长期贷款增加9195亿元，同比增加0.7%。考虑到前2月全国商品房销售额很有可能同比下降，我们认为按揭贷款微增已经说明银行投放按揭较为积极。我们预计，2019年3月按揭贷款利率将继续下降。

▍年内房地产税预期顶峰即将过去。

我们认为，房地产税改革方案在很长时间内都无法明朗。3月上旬，投资者对于房地产税的担心达到阶段性顶峰，未来政策预期有望好转。2018年的情况与之不同。2018年3月后地产板块明显跑输，并不是因为市场对房地产税担心，而是全社会融资越来越紧。

▍蓝筹地产估值具备吸引力。

目前，几乎所有地产蓝筹公司估值，仍明显低于2010年以来的平均估值水平。

▍风险提示：

调控政策超预期风险。部分三四线城市房价明显下降风险。

▍投资策略

热销和政策预期拐点，看好蓝筹地产。我们认为，核心城市销售有望继续好转，对房地产税改革的悲观预期已经达到阶段性顶峰，且地产股估值仍有吸引力。我们推荐稳健组合，即招商蛇口，万科A，金地集团和龙湖集团;以及进取组合，即华夏幸福，新城控股，中南建设和中国金茂。