事关老百姓的真金白银，存量房贷利率下调预期再起。

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近日，《中国房地产报》的一组调查显示，受访网友当前个人存量房贷利率水平普遍在LPR(贷款市场报价利率)基础上增加点数，占比达88.15%，其中，有80.59%的网友需要20年以上才能还清房贷。

如果存量房贷利率下调，你还会再买房吗？针对这一问题，有33.05%的网友选择“考虑中”，43.51%的网友选择了“会”。这种预期，倒逼存量房贷利率下调渐行渐近。

那么，“靴子”何时落地浙江？

信号密集

20天内，央行三度发声。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，再次提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

8月4日，在打好宏观政策“组合拳”新闻发布会上，邹澜再度表示未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

从7月的“支持”和“鼓励”，再到8月的“指导”，一位银行业内人士分析，这意味着中央释放信号后，实操层面的政策也呼之欲出。

各大城市中，泰州、郑州率先有了动作。

7月18日，泰州市住房公积金管理中心发布《关于优化调整商业住房贷款转住房公积金贷款政策的通知》，提出扩大商转公贷款办理对象范围。8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等八部门联合发布《关于进一步促进郑州市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

此外，7月兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，尽管后经确认是为了减少提前还贷的营销手段，仅在个别支行小范围试点，并未在全行范围内推行，但也说明部分银行已经开始探索利率松动的可能性。

“尤其像长三角、珠三角的一些热门城市，利率最高一度突破6%，和如今已有2%的价差，而市场现状则是二手房挂牌量激增、有价无市，高位购房者的压力较大，有提前还贷的充足动机。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双认为，存量房贷利率下调的实际操作尚需因城施策，切不可一刀切。

按兵不动

消息迅速在购房者中蔓延。

背负5.65%房贷利率的90后李诗霜在手机上计算了好几遍：对照她所在贷款银行目前的首套房利率4.0%，30年、200万元贷款，算起来，每月相差近2000元利息，能少还大约70万元！她二话不说拨通了贷款银行的电话。

不料还没开口，客户经理已经知道了来意，耐心告知，目前没收到上级部门的通知，暂无调整。大部分银行都在观望。半个多月来，记者已联系工商银行、农业银行、浙商银行、杭州银行、鄞州银行等多家银行的信贷经理，得到的回应几乎一致：目前暂未收到有关存量利率调整的政策文件，后续会持续关注相关政策动态。

“银行按兵不动，关键还是缺乏动力。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，当前商业银行面临较大的净息差压力，日子并不好过。

有数据统计，截至2023年一季度末，商业银行净息差仅为1.74%，已跌破1.8%的警戒线。

“降低房贷利率意味着压缩商业银行的利润空间，如果让银行降低房贷利率，那么势必要降低货币供给利率，而目前降低中期借贷便利和LPR的空间也不是很大。”盘和林指出，目前靠银行和贷款人协商下调存量房贷利率这条路能否走通，具体还得看如何引导，如何让银行愿意主动去调整存量房贷利率。

对此，盘和林认为，随着市场化深入，强制一刀切会让金融机构遭遇风险。所以，央行对商业银行只能“支持和鼓励”“指导”。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，就契约精神而言，存量房贷的利率是贷款人和商业银行双方签署合同确定的。在贷款人与商业银行签订合同时，已经明确房贷利率以及加点基数，此刻调整存量房贷利率，将给商业银行及其股东带来较大损失。

因此，在法律和契约精神上，央行都只能“指导”而不能强制“要求”，这自然会为存量房贷利率下调带来重重困难。

然而站在利率高点的购房者却坐不住了。有购房者呼吁：“赶紧降吧，不然都提前还了，银行亏更多！”

此前，提前还贷潮也一度冲上热搜，近况如何？记者也询问了银行业内人士。

一家银行工作人员透露，从近3个月提前还款来看，金额每月都在减少，趋势有所缓解。李诗霜也试探性问了贷款银行，对方爽快地回答：“没问题，线上预约即可提前还贷。”

大势所趋

尽管央行一再明令禁止，但存量房贷高企，市面上各类低利率贷款门类层出不穷，不乏一些购房者冒险选择利用消费贷或经营贷置换房贷，此外过高的存量房贷利率还会阻碍消费，也增加了二手房抛售压力。这一局面下，不少业内人士认为，未来存量房贷利率下行将是大势所趋。

关键是如何破局。“调整存量房贷利率涉及银行收益及合同条款变化，因此实际操作层面仍存在难点和不确定性。”范建双认为，央行可能会对大型国有银行和股份银行进行试点以发挥其示范效应。

对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若试点银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行积极采取行动，通过降低LPR的加点水平等方式争夺客户。

农业银行浙江省分行资产负债管理部总经理楼铁萍认为，银行目前面临信贷有效需求不足，个别中小银行很可能会率先突破。

就像2008年的银行房贷利率打折浪潮，当时最先行动的是中小银行，它们率先推出利率7折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户，到2009年初，国有大行在央行政策指导下也有所行动。

盘和林提出了另一种可能性，央行以定向降息降准的方式进行引导，也就是针对存量房贷利率降低给予定向的资金优惠，比如降低再贷款利率。

存量房贷利率一旦下降，将给经济社会带来一系列连锁反应。

“最直接的，是能减轻购房负担，降低购房者断供、提前还贷或者转贷带来的风险和损失，从而保障购房者的利益。对银行来说，短期虽然会损失一定的贷款资产，但长远来看，还是会随着市场变化动态修复，甚至有序增长。”范建双认为，此外也能提升消费者的购房信心，进一步释放改善型需求和提高投资者预期，助力楼市复苏。长期来看，有助于强化各界对未来经济形势的信心，更持续、有效地提振居民消费需求。